Porto Maravilha: índices construtivos públicos serão mercadorias monopolizadas

A Lei Complementar Municipal nº 101/2009, relativa às diretrizes de ocupação da área portuária do Rio, rotulada de Porto Maravilha, autorizou a emissão de 6.436.722 Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), relativos a mais de quatro milhões de metros quadrados virtuais de potencial construtivo a serem exclusivamente usados naquela região.

O Poder Executivo Municipal, ao submeter à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) o edital para comercializar esta mercadoria, através de títulos no mercado, decidiu vendê-los em um leilão, anunciado rapidamente para o próximo dia 15 de junho, por meio de lote indivisível a ser adquirido por um único agente financeiro. Com isto, arrecadará todo o dinheiro de uma vez só, já e agora. Por outro lado, criará um titular monopolizado, um dono único desta mercadoria, que a estará comprando por, no mínimo R$ 3.508.013.490; mas que posteriormente, a venderá pelo preço e forma que quiser, pois não há legislação municipal que regule a revenda desses títulos para quem pretenda construir.

A Prefeitura está fomentando artificialmente as condições para a criação de um monopólio econômico privado, supostamente amparado por regras públicas. Este será o pior tipo de monopólio que pode existir, pois com a venda das CEPACs para um agente financeiro-imobiliário, a Prefeitura está, concretamente, transferindo para um particular, o poder de decidir quem irá construir grandes projetos na Região Portuária.

Com as obras públicas a serem realizadas na área, o metro quadrado será ainda mais valorizado, mas será o monopolista quem se beneficiará da captação desta lucratividade, já que a Prefeitura ao vender tudo, já e completamente, não captará nada na revenda.

E, como a Prefeitura, no futuro, não terá nenhuma disponibilidade desta “mercadoria” (índices construtivos públicos), nada obrigará o monopolista imobiliário a vender CEPACs para quem precisa, muito menos por um preço justo e adequado, podendo inviabilizar qualquer projeto de desenvolvimento urbano inclusivo, até porque não há ainda qualquer projeto urbanístico para a área.

Contudo, a legislação federal regula o comércio de mercadorias, campo do Direito Econômico, especialmente por meio da Lei 8884/1993, proibindo a formação de monopólios e protegendo a livre concorrência. Tudo isto para dar efetividade ao art. 170 da Constituição Federal, que garante esses princípios para qualquer atividade econômica privada.

Se os índices construtivos públicos podem, excepcionalmente, ser transformados em mercadorias privadas, através da sua titulação e venda no mercado privado mobiliário através das CEPACs, o mínimo que se espera é que este interesse público privatizado siga a regra básica do Direito Econômico – a livre concorrência – que é a fórmula de se evitar a dominação de preços. Este controle é tão importante que atribuiu-se à Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça a responsabilidade legal de monitorar estas situações no mercado privado.

Porém, até o momento, não há qualquer sinal de que esta situação, financiada com o patrimônio público urbanístico da Cidade do Rio, completamente inusitada em qualquer mercado e por mais absurda que seja, venha a ser colocada nos eixos do Direito Econômico em vigor.

Confira o Edital do leilão aqui e, ainda, o Anexo VII – Lei Porto Maravilha (Quadro de Potencial Adicional de Construção / Cepac)