Prefeitura de São Paulo arrecada R$ 220 milhões em Outorga Onerosa !

A Prefeitura de São Paulo não reclama de dinheiro; fez o dever de casa e já arrecadou de janeiro até abril deste ano mais de R$ 220 milhões em Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). E este dinheiro vai, obrigatoriamente, para o Fundo de Desenvolvimento Urbano destinado ao investimento na infraestrutura e moradia social da cidade.

Quem apostou que a implantação da OODC paralisaria os investimentos imobiliários em São Paulo, perdeu a aposta. Ao contrário do que o atraso pensa, investidor gosta de cidades que dão certo; sustentáveis e igualitárias a exemplo de Londres, Paris, Nova York, Tókio e Amsterdam. Investidores e moradores vão para estas cidades porque elas funcionam, e não porque são necessariamente baratas! E elas podem até ser mais acessíveis do que muitas cidades brasileiras supostamente “baratinhas”.

A inteligente implantação da OODC em São Paulo, em obediência à diretriz do art.2º, inc.IX do Estatuto da Cidade (*1), começou com o Plano Diretor (PD) de 2002, e se aperfeiçoou no Plano Diretor de 2014. E nem por isso os donos de terras empobreceram em São Paulo. Em recentíssimo  artigo na revista Carta Capital, o economista P. Sadroni afirma que de 1995 até 2016 os terrenos em São Paulo aumentaram de preço de 300% a 2.000%, descontada a inflação.

Avanços na modernidade – O PD paulistano de 2014 definiu, com precisão jurídica, que os índices construtivos adicionais ao índice básico comum a todos os proprietários são recursos públicos urbanísticos que pertencem à cidade, e não podem ser dados “de graça” a alguns privilegiados donos de terrenos (*2). Este tempo em que apenas uns ganham, se apropriando dos investimentos públicos já acabou em São Paulo, e em outras cidades brasileiras que avançam na modernidade.

Infelizmente, em algumas cidades, como no Rio de Janeiro, – que se declara falido e sem dinheiro -, esta simples providência, de recuperar a renda decorrente dos recursos públicos urbanísticos, segue inaplicada.  Seria ignorância? Ou ineficiência política?

É difícil explicar o porquê, sobretudo quando o Supremo Tribunal Federal (STF) já definiu, há 10 anos, que a cobrança da OODC não é um tributo, mas uma obrigação urbanística com base constitucional na função social da propriedade!

Neste leading case do STF, – Recurso Extraordinário  387047 – assim se pronunciaram os Ministros Eros Grau e Cesar Peluzo:

“Trata-se de um ônus que incide sobre a área de construção que exceda o coeficiente determinado pela lei, deixando à escolha de quem constrói manter-se dentro do coeficiente ou ultrapassá-lo, neste caso se obrigando ao pagamento da parcela do “solo criado”.(…)

 A empresa que interpôs o recurso alega que se trataria, na verdade, de um tributo – um novo imposto –  e que sua cobrança, além de extrapolar a competência do município para disciplinar o assunto, caracterizaria bitributação.(…)

Em seu voto, o relator, ministro Eros Grau, contestando essa alegação, explicou as diferenças entre “tributo” e “ônus”, de acordo com a doutrina. … Em razão desses argumentos, o ministro disse não ver nenhuma afronta à Constituição Federal pela Lei 3.338/89, de Florianópolis, motivo pelo qual votou no sentido de negar provimento ao recurso.(…)

Ao endossar o voto de Eros Grau, o ministro Cezar Peluso disse entender a parcela do “solo criado” como uma forma de ressarcimento da sociedade, por intermédio do Poder Público, pelos investimentos adicionais em infra-estrutura que tem que fazer.(…)”

Portanto, umas cidades avançam e outras vão ficando para trás, por ignorância ou por má-fé.  De qualquer forma, criar cidades mais igualitárias, por serem as únicas sustentáveis, é irreversível.  Aquelas que não entenderem isto, apenas perderão o protagonismo para outras. 

Quem sobreviver verá!

*1 Art. 2^o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: … IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização; … XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos;

*2 Art. 116 O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais. 
§ 1º Considera-se potencial construtivo adicional o correspondente à diferença entre o potencial construtivo utilizado e o potencial construtivo básico.