Barra da Tijuca – Área preservada na orla carioca ameaçada

Caso envolve muita construção em um dos últimos espaços verdes da Barra da Tijuca, em troca de “compensação” milionária?

No último dia 15 de agosto, a Área de Proteção Ambiental (APA) da Lagoa de Marapendi completou duas décadas. Entretanto, aparentemente com poucos motivos para comemorações.

A área de 932 hectares, atualmente, divide-se entre os problemas ambientais – evidenciados pelo desmatamento e pelo despejo do esgoto de diversos condomínios que se proliferam na região – e a cobiça de construtores sobre uma das poucas áreas verdes da orla carioca.

De acordo com matéria publicada em “O Globo”, no dia de 31 de julho de 2011, as construtoras não veem a hora de a legislação ser alterada para que vários terrenos particulares, hoje “parados”, possam se tornar lucrativos.

Entre estes, está o lote 27 do Projeto Aprovado de Loteamento (PAL) 31418, localizado na Barra da Tijuca, e que já esteve dentro, fora e, hoje, novamente dentro da referida APA.

Seis estrelas” em uma área ambiental: qual é a prioridade ?

Em visita ao local, realizada por técnicos de meu Gabinete, após denúncia recebida, foi possível apurar informações acerca do lote 27: um dos vários terrenos particulares, em área cujas restrições urbanísticas e ambientais coibiram, durante muitos anos, a incorporação pelo mercado imobiliário, agora sob perigo iminente.

A notícia é de que neste local de 46 mil metros quadrados, frente-mar, será construído um hotel da rede internacional Hyatt Hotels Corporation, com 408 quartos e seis estrelas.

A mega construção tem previsão de dois restaurantes, um lounge/bar, bar à beira da piscina, pâtisserie, academia e spa, além de um salão de convenções de 900 metros quadrados, com 1300 metros quadrados adicionais de espaços para reuniões e eventos.

Segundo o vice presidente sênior na América Latina para a Hyatt Hotels & Resorts, “o Grand Hyatt Rio de Janeiro será uma sensacional adição à coleção de 36 hotéis Grand Hyatt em todo o mundo, além de ser um forte complemento aos 470 apartamentos do Grand Hyatt São Paulo.

Caso “peculiar”

A situação específica do lote 27, um tanto “peculiar”, é compreendida a partir do histórico da legislação local:

A APA foi estabelecida em 1991, por meio do Decreto 10.368. Nele foi definido que “o licenciamento de construções de obras, bem como de usos e atividades na Área da APA, deverá ser previamente aprovado pela Superintendência do Meio Ambiente, da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente. “

Embora estabelecida em 1991, a APA só foi regulamentada em 1993, pelo Decreto 11.990, que dela excluiu parte do lote 27 do PAL 31418, que foi regulado pelo Decreto 3046, de 1981. Este último permitindo somente o uso não residencial leia-se “restaurantes, bares, lanchonetes, casas de chá, boates, clubes campestres, campos de esportes e atividades esportivas ”’.

Ocorre que todo lote 27 foi reintegrado à APA, por meio da Lei Complementar 78 de 2005, que para ele estabeleceu parâmetros urbanísticos, permitindo os usos residencial e hoteleiro. A mesma lei dividiu o lote em duas zonas principais – uma de preservação e outra edificável – e definiu o desmembramento em lote mínimo privado de 40 mil m², o gabarito de cinco pavimentos e mais o seguinte: pavimento de cobertura, pavimento de serviços com 50% da área de projeção e pavimentos de subsolo.

Ainda em 2005, no rastro dessa lei complementar, o proprietário do lote 27, abriu um processo de licenciamento para nele realizar empreendimentos dos tipos residencial e de hotelaria. Em 2006, muito provavelmente visando atender à demanda de acomodações para os jogos Pan-Americanos, foi aberto um processo na FEEMA (hoje INEA) para o licenciamento ambiental do projeto, ainda que a área não tenha esgoto, e seja uma área de fragilidade ambiental. Por outro lado, sabe-se que, em 2006, a prefeitura deu entrada com uma representação de inconstitucionalidade no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro contra a LC 78/2005, o que, provavelmente, criou obstáculos aos trâmites do processo e, consequentemente, impediu o licenciamento a tempo dos jogos do Pan.

Em 2008, o proprietário do lote 27 veio novamente à carga apresentando um “termo de obrigação para doação” no qual estava aventada a possibilidade de “doar espontaneamente à Prefeitura a importância de R$ 10 milhões visando o custeio de obras minimizadoras de possíveis impactos que seu empreendimento na Barra da Tijuca pudesse causar na Área de Planejamento 4.”

Pagamento milionário x Concessão da licença

Num primeiro momento, esse termo foi recusado pela Procuradoria de Urbanismo e Meio Ambiente, pois o projeto baseava-se “em lei cuja constitucionalidade estava sendo questionada judicialmente”.

Porém, tão logo a inconstitucionalidade foi julgada improcedente, a prefeitura determinou o pagamento do termo, e o proprietário do terreno, por sua vez, aguarda o início das obras para o pagamento do mesmo.

Mas, como o pagamento desse termo pode ter sido acertado antes da concessão da licença para a construção? E se há impactos, porque o licenciamento?

Contudo, fato é que, embora ainda não concedida a licença de construção, a licença prévia ambiental o foi, e é válida até 2013, ainda que o licenciamento do INEA não obrigue o licenciamento da Prefeitura. Nem pode.

Por cima da lei ?

A polêmica, gerada pelo aparente “acordo de cavalheiros” acertado com o pagamento do termo de obrigação, não se resume apenas ao questionamento da lei, e sua aplicação em área de reconhecido valor ambiental, e sem infraestrutura sanitária.

Ao apresentar o termo, o proprietário ofereceu doação, em moeda corrente, para minimizar impactos do empreendimento. O que sugere um acordo com a Prefeitura para a garantia da licença? Ou seja, sugere que se passe por cima da lei?

Isto porque, ao sugerir “compensações” em troca de possíveis impactos, há um reconhecimento, explícito, da inevitabilidade dos mesmos sobre uma área que é objeto de preservação ambiental.

Em algumas publicações sobre o futuro empreendimento é possível verificar-se a promessa do “Grand Hyatt para um Rio + livre”.

Resta saber livre do quê e a que preço…ambiental?