LOTEAMENTOS e ASSOCIAÇÕES: cobranças de serviços ?
1. No Rio de Janeiro, e em muitas cidades brasileiras, muitos loteamentos de casas, aprovados como tal, querem virar “condomínios”, com cotas a serem obrigatoriamente impostas aos moradores por Associações. É possível? É legítimo?
2. A questão já vem sendo julgada pelos juízes e Tribunais de Justiça dos Estados há mais de quinze anos, pelo menos. E tem dado muita dor de cabeça, tanto para as Associações, quanto para os moradores destes loteamentos que, não concordando com a cobrança e não sendo filiados, são acionados pelas Associações para fazerem o pagamento, com juros e correção.
3. Os Tribunais dos Estados, especialmente os do Rio de Janeiro e de São Paulo, vinham dando ganho de causa às Associações, sob o fundamento de que, se os serviços de conservação de ruas e benfeitorias das áreas de comuns eram prestados, todos os beneficiários destes serviços deveriam contribuir, compulsoriamente, sob pena de enriquecimento sem causa.
4. A questão chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Aí, este Tribunal entendeu de forma diferente, pacificando o entendimento de que, se o morador não é filiado à Associação, ele não é obrigado a contribuir. Explica o Tribunal que, no direito brasileiro a obrigação, isto é, o dever de fazer só tem três fontes: a lei, o contrato, o débito (este último, acrescento eu, criado por lei ou contrato). As Associações civis (de moradores), ao fazerem seus estatutos, fazem neste momento um contrato, que obriga apenas àqueles que aderirem ao mesmo, facultativamente. Portanto, neste caso, o morador não filiado não pode ser compelido a uma obrigação originária de contrato privado ao qual não aderiu.
5. Finalmente, cabe uma palavra final sobre a diferença entre loteamentos e condomínios (seja de apartamentos, seja de casas). Nos loteamentos, quando aprovados na Prefeitura como tal, as áreas comuns, como ruas, praças, etc, passam ao domínio (à propriedade) do Município. Por isso é o Município o responsável pela sua manutenção. Isto não é o que ocorre no caso de aprovação de condomínios onde, do portão para dentro, tudo pertence aos proprietários das casas, ou dos apartamentos.
Acontece que, em alguns casos, o Município autoriza a colocação de trava de segurança na entrada de um loteamento, dando a impressão que se trata de condomínio. Mas, juridicamente não é. Daí porque, ainda que as Associações civis resolvam colaborar com a manutenção das áreas públicas, elas o fazem voluntariamente, sem que esta ação tenha o condão de transformar aquelas áreas públicas de uso comum do povo em áreas privadas; e sem desonerar o Município de sua responsabilidade última pela sua manutenção e conservação.
Acontece que, em alguns casos, o Município autoriza a colocação de trava de segurança na entrada de um loteamento, dando a impressão que se trata de condomínio. Mas, juridicamente não é. Daí porque, ainda que as Associações civis resolvam colaborar com a manutenção das áreas públicas, elas o fazem voluntariamente, sem que esta ação tenha o condão de transformar aquelas áreas públicas de uso comum do povo em áreas privadas; e sem desonerar o Município de sua responsabilidade última pela sua manutenção e conservação.
URBANÍSTICO – Loteamento – Não é devida taxa de manutenção criada por associação de moradores por quem não é associado
“DESPESAS. CONDOMÍNIO. RATEIO.
Em ação de cobrança para ressarcimento de rateio de despesas realizadas em loteamento por associação de proprietários de lotes (período de 1997 a 1999), o TJ manteve a sentença de procedência e afirmou que tal realidade seria análoga à de um condomínio: aproveitando a todos os condôminos os benefícios realizados, as despesas devem ser por todos suportadas, mesmo que o proprietário do lote não seja associado, consequentemente evitando o enriquecimento sem causa. No REsp, a recorrente busca a nulidade do acórdão recorrido e anota que, mesmo interpostos os embargos de declaração, o TJ silenciou quanto à situação jurídica do loteamento que, equivocadamente, foi equiparado a loteamento fechado. Destaca o Min. Relator que, da sentença, extrai-se que a recorrente sustentou não ser associada, mas afirmou ter contribuído com as mensalidades até 1997. Porém, observa que a Segunda Seção já pacificou o entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. Diante do exposto, a Turma deu provimento ao recurso para julgar improcedente a ação, determinando ainda que a associação autora sucumbente arque com as custas processuais e os honorários advocatícios, os quais fixou em 10% sobre o valor da causa. Precedentes citados: EREsp 444.931-SP, DJ 1º/2/2006; AgRg nos EREsp 961.927-RJ, DJe 15/9/2010; AgRg no Ag 1.179.073-RJ, DJe 2/2/2010, e AgRg no REsp 613.474-RJ, DJe 5/10/2009. REsp 1.020.186-SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 16/11/2010. Terceira Turma”
Informativo STJ 456/2010
Portuguese
A associação de moradores de condomínio de edifício ou de casas é regido pela sua CONVENÇÃO CONDOMINIAL e o seu REGIMENTO INTERNO. E a associação de moradores de bairro é regida pelo seu Estatuto. Uma grande uma diferença. Mas só que os espertos usam do mecanismo para confundir o próprio morador dada a ineficiência dos poderes públicos.
Há já algum tempo moradores de determinados bairros, assim como proprietários de determinados loteamentos vêm constituindo as chamadas Associações de Moradores com a finalidade básica de prover às coletividades de tais locais alguns serviços que possam melhorar a qualidade de vida, mormente no campo da segurança, da coleta de lixo, da conservação das ruas, do fornecimento de água, enfim, de uma série de benfeitorias, de acordo com os interesses de cada coletividade. Que acaba obrigando a todos a pagarem taxas condominiais sem o seu devido consentimento.