Operações Urbanas Consorciadas: o que é isso?

Operação Urbana Consorciada (OUC) é um instrumento urbanístico sofisticadíssimo, previsto no Estatuto da Cidade (ECi) – Lei federal nº 10.257/2001 – em seus artigos 32 a 34. No entanto, não se pode entender o que é uma OUC sem ler e entender a lei, a ECi, como um todo. Ou seja: todos os artigos do Estatuto devem ser lidos e interpretados de forma integrada, e especialmente sem qualquer descolamento de suas diretrizes gerais, contidas no capítulo 1.

São estas diretrizes gerais que dão o sentido e a razão de aplicação de todos os instrumentos nela previstos!

Além da OUC, o  ECi previu também outros importantes instrumentos urbanísticos que alteraram profundamente o panorama jurídico da propriedade urbana em relação à sua expectativa de edificabilidade.

Estes instrumentos foram a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), prevista nos artigos 28 a 31, e a Transferência do Direito de Construir (TDC), prevista nos artigos 35 a 38.

Portanto, esses dois instrumentos – a OODC e a TDC – , juntos com a OUC, têm como consequência lógica inescapável a desvinculação dos índices construtivos, como elementos que pudessem compor o direito da propriedade do solo; se é que algum dia se pensou que assim o fosse.

Ou seja, pela estruturação dos instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto da Cidade, o proprietário o solo urbano já não mais pode pensar em ser considerado “dono” dos índices construtivos atribuídos pela lei ao seu terreno, pois estes são recursos públicos; recursos urbanísticos de interesse público.

E, por serem recursos urbanísticos de interesse público é que o poder público pode, e deve, cobrar por eles, seja através da Outorga Onerosa, seja através das Operações Urbanas.

Este instrumento foi usado no Município do Rio de Janeiro pela primeira vez na área do porto, no projeto denominado “Porto Maravilha”, aprovado pela Câmara Municipal pela Lei Complementar 101/2009, antes mesmo da aprovação do novo Plano Diretor da Cidade (o que está “inspirando” Niterói” a fazer o mesmo em sua região central !).

E o esta lei municipal fez ou autorizou o poder executivo a fazer?

Esta lei autorizou o Poder Executivo a vender todo o seu recurso público de estoque urbanístico da área, estimado em  quatro milhões,oitenta e nove mil quinhentos e dois m² de área a ser construída (§ 6°, do artigo36) para pagar as obras de melhoramentos naquela área.

E assim foi feito.

Mas, ao contrário de toda experiência havida anteriormente no Brasil, especialmente em São Paulo, o Rio realizou apenas um único leilão, colocando em um lote único todo o estoque imobiliário público da área em um só lance.

Evidentemente que não houve comprador privado para tanto, e o negócio foi acertado com a Caixa Econômica Federal que, com dinheiro do FGTS, formou um fundo imobiliário específico para a compra deste estoque por R$ 3 bilhões de reais.

Duas conclusões interessam no momento:

1. Agora, quem controla os preços do mercado imobiliário de terras no Porto é o Fundo Imobiliário da CEF, pois a ele pertence todo o estoque. Então, questionamos: qual a dificuldade então de casar isso com a política da habitação social ?

2. Com a breve explicação acima, nossa expectativa é a de que as autoridades governamentais parem de induzir a população ao erro, afirmando que o dinheiro que financia as obras do Porto, e também as do Parque Olímpico, é privado!

Não ! O dinheiro é fruto da venda, da alienação de recursos públicos – da totalidade do estoque de edificabilidade de toda uma área de uma só vez.

Com esta venda única e gulosa, o Município não só perdeu o controle do seu estoque construtivo, como deixou de ganhar com a valorização do metro quadrado, na medida em que obras fossem aumentando o préstimo da área.

Se o Porto “Maravilha” era para dar certo, por que o governo municipal resolveu antecipar tanto o parto da galinha dos ovos de ouro?