Operação Urbana de Niterói: um negócio de venda do patrimônio urbanístico da Cidade

A proposta legislativa PL 193/2013 encaminhada pelo Executivo à Câmara Municipal de Niterói (CMN) não é uma proposta urbanística para a cidade.  

É uma proposta de captação financeira de recursos a serem obtidos pela venda da totalidade do potencial construtivo edificável da área central da cidade, através de títulos mobiliários, denominados CEPACs – Certificados de Potencial Adicional de Construção.

Esta é a conclusão elementar que qualquer um pode chegar pela simples leitura do projeto de lei enviado à CMN em regime de urgência.

Sem precisar de qualquer análise mais profunda, percebe-se que o texto do projeto de lei não prevê qualquer plano urbanístico para a área do Centro da cidade, onde se pretende implantar o regime de “Operação Urbanística Consorciada” (OUC), que é um instrumento de planejamento urbano complexo, previsto no Estatuto da Cidade (lei 10.257/2001), nos artigos 32, 33 e 34.

E ele, em tese, só poderia ser usado dentro das diretrizes previstas no Estatuto da Cidade e dentro de uma previsão de ordenamento urbano do Plano Diretor da cidade onde se pretende implantá-lo.

Ocorre que em Niterói a proposta de implantação da OUC, conforme prevista no PL193, nem atende às diretrizes do ECi, nem do Plano Diretor. E por quê?

Não atende ao Plano Diretor de Niterói porque, simplesmente, este não foi revisto, como determina o parágrafo 3º do art.40 do Estatuto da Cidade. E sem um Plano Diretor que estabeleça os pressupostos urbanísticos de integração dos serviços públicos e da qualidade de vida da cidade, como se poderia então realizar uma OUC em sua área central – a mais nobre e mais cara?

Descumprimento direto e indireto

Se Niterói ainda não cumpriu a tarefa de rever seu Plano Diretor, na forma prevista no ECi, esta OUC estaria também descumprindo, direta e indiretamente o próprio Estatuto da Cidade, lei federal de direito urbanístico.

Infelizmente o novo chefe do Executivo da cidade de Niterói está, com o PL 193/2013, tomando como exemplo o caminho tortuoso da lei carioca que instituiu a OUC do Porto Maravilha.

Quase tudo copiado: a proposta de criação de uma empresa de economia mista para acompanhamento da OUC, a autorização para se licitar um consórcio urbanístico privado para as obras públicas e prestação de serviços públicos locais com dinheiro da OUC e a alteração dos índices de edificabilidade no local, aumentando o gabarito da área.

Com um detalhe: no PL niteroiense a previsão de obras a serem realizadas é muito mais pífia do que a do Rio: sem orçamentos, sem condicionantes e sem programação. É de “corar” qualquer gestor!

Será que o governo do PT de Niterói estaria também negociando com a CEF o uso do FGTS para a compra do patrimônio construtivo da área central da cidade, conforme feito na Operação do Porto Maravilha?

Seria então mais vergonhoso, dado o momento atual que estamos vivendo. Mas, se a CEF fez esta cortesia com o governo municipal do PMDB do Rio, por que não fazer com o governo do PT de Niterói?

Pode-se esperar portanto que, caso a Câmara de Niterói se veja na contingência de ter que aprovar este negócio urbanístico para o centro de Niterói, o consórcio de empreiteiras*(1) vencedoras da licitação que administrará as obras e serviços do centro de Niterói seja bem parecido com o consórcio de empreiteiras que já administra a área central portuária do Rio, pelos próximos 20  anos. Só atravessarão a ponte.

E se tudo se passa assim, sem plano, sem planejamento, por que não é questionável em face à lei federal?

Simplesmente pela enorme dificuldade não só dos leigos, como também dos operadores do Direito e da Justiça de avançar na decisão da suspensão da eficácia de uma lei que descumpre as diretrizes contidas no Estatuto da Cidade. Lei e diretrizes legais temos. Falta decisão de aplicá-las.

Com isso, o interessante instrumento das Operações Urbanas Consorciadas, que veio para financiar um planejamento urbano mais equitativo e socialmente justo, está sendo tão desvirtuado pelos governos, que os urbanistas já começam a questionar a sua proficiência para o bem da Cidade. Infelizmente…

Consórcio Porto Novo (do Rio) é formado pela empreiteiras: Odebrecht, Carioca Engenharia e OAS Engenharia.