Imóveis históricos em ruínas e abandonados nos centros históricos. Qual o problema? Qual a solução?

A preservação de centros históricos em ruínas e com inúmeros imóveis abandonados passa, necessariamente, pelo planejamento urbano que se pratica na cidade, fora destas áreas.

A situação é simples de ser explicada. Qual o proprietário de uma casa ou imóvel em ruínas (e todos eles têm proprietários) vai deixar um patrimônio seu ruir se não for para que desta ruína ele possa se aproveitar? Quem joga dinheiro fora?  

Mas, o proprietário de um imóvel ruinoso não é um desatinado. Ele apenas tem razão em não compreender porque é que, a alguns metros de distância de seu imóvel, um outro proprietário de imóvel não preservado pode demolir e construir sem qualquer ônus, dois, quatro, dez, vinte e, por vezes, até mais pisos, com um lucro extraordinário, sem pagar nada à municipalidade, sem pagar nada à cidade que lhe oferece não só os índices construtivos, mas toda a infraestrutura urbana necessária para sua atividade econômica empresarial.

A problema da preservação de núcleos históricos cheios de imóveis abandonados e em ruínas, seja no Rio de Janeiro (como sugere a matéria recém públicada, no jornal “O Globo”), seja em São Luís, seja em Recife, seja em Salvador, não está no núcleo histórico, mas fora dele. E nenhuma aplicação de IPTU progressivo, ou ao contrário, a sua isenção, dará conta da questão, pois este diagnóstico e as “curas” sugeridas são pontuais, sem abordar o problema do desequilíbrio urbanístico, na distribuição de ônus e benefícios do processo de urbanização.

Não há solução viável para estes núcleos históricos em ruínas se, fora deles, a cidade – através de sua legislação – continuar doando, gratuitamente, a todos os demais proprietários de imóveis não preservados índices edilícios públicos e de uso intensivo e lucrativo. Ou seja, para uns tudo, para outros – poucos – os encargos da preservação.

Nem o Rio, nem Salvador, nem Recife, nem São Luis, aplicaram em seus planejamentos urbanos a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), prevista no artigo 28 do Estatuto da Cidade.  Pela sua aplicação, com índice básico uniforme (1) para toda a cidade – como já faz São Paulo -, e cobrando pelo acréscimo de índices edilícios, é possível começar a se pensar em salvar os centros históricos em ruínas e abandonados. Sem dúvida, com a cobrança da OODD haverá recursos para se investir nos centros históricos.  

Sem isso, qualquer sugestão de outros instrumentos (IPTU progressivo, uso compulsório, entre outros) são paliativos, cujos efeitos podem ser somente temporários, mas que não enfrentam o real problema da desigualdade urbanística, fruto de um planejamento urbano malfeito, e por vezes inexistente.