O caso do terreno do Batalhão no Leblon: lei mal feita, lei inconstitucional

O terreno do 23º BPM no Leblon – Foto: Ana Branco

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu, nesta semana, que a Lei 162/2016, proposta pela Câmara de Vereadores para estabelecer um uso quase público para um enorme terreno do Estado, no bairro do Leblon, na Zona Sul do Rio, é inconstitucional.

O caso é interessante porque nos traz luz sobre aspectos do processo político-legislativo da Cidade do Rio, e que pode ser um exemplo para muitas cidades brasileiras. Vejamos.

Por que o terreno é tão importante e cobiçado?

O terreno de 35 mil m² fica a uns 500 metros da Praia do Leblon e, talvez, seja a mais cara área potencialmente disponível no mercado imobiliário do Rio. Serviu durante várias décadas às instalações de um batalhão da Polícia Militar e pertence ao Estado do Rio de Janeiro. Este fato, – o enorme valor financeiro do terreno e sua localização no bairro de maior poder aquisitivo da Cidade e, quiçá, do país, – é o que dá destaque ao debate.

A questão é: quem decide o que fazer com o terreno? O Estado do Rio de Janeiro, seu dono? O Município do Rio de Janeiro, o regulador do uso do solo na Cidade?

A resposta é simples: os dois. Cada um em seu âmbito de competência.

E por que a lei proposta pelo Município foi julgada inconstitucional?

Simples também: ela foi tremendamente mal redigida. Propositalmente? Difícil dizer, já que, com tantos assessores e procuradores, a Câmara Municipal, bem como todos os que participam do processo legislativo, poderiam estar mais a par da jurisprudência do Tribunal, evitando com que leis, embora “populares”, fossem constantemente julgadas inconstitucionais.

Então, vejamos porque a Lei 162/2016 foi julgada inconstitucional.

A lei tem somente um artigo que diz: Art. 1º O terreno ocupado pelo 23º Batalhão da Polícia Militar, no nº 905 da Avenida Bartolomeu Mitre, e circundado pelas ruas Capitão César de Andrade, Visconde de Albuquerque e Mário Ribeiro, no bairro do Leblon, em caso de desativação daquela unidade de Segurança Pública, tem seu uso restrito a abrigar instalações do serviço público e/ou áreas de convivência e lazer para a população.

A pergunta que qualquer um faz ao ler o artigo é: a norma está determinando ao proprietário como usar o seu terreno, ou a norma está determinando os usos do solo possíveis em uma área da Cidade?

Ora, a forma específica de como se redigiu o artigo nos leva à nítida impressão de que o legislador municipal está querendo determinar qual a atividade o proprietário do terreno (no caso o Estado do Rio de Janeiro) poder dar o seu terreno, e não os seus usos urbanisticamente possíveis, ou a intensidade desses usos possíveis.

Explicando melhor: o Município, que regula sobre formas de uso do solo na Cidade, poderia perfeitamente dizer, para aquela área, qual seria a densidade de ocupação, o nível de áreas verdes e de permeabilidade, o gabarito de edificações, a taxa de ocupação, e até que tipos de uso comercial, serviços e/ou residencial.  E poderia fazê-lo determinando taxas baixíssimas de ocupação, de modo a preservar as características do terreno e sua adequação ao bairro, adensando o mínimo possível.

Porém, esta competência do Município encontra um limite: que é o de não poder estabelecer, ao proprietário do terreno, um uso tão específico – o de serviços públicos à população e parque –, que induz, obviamente, sua completa inviabilidade econômica. É tão nítida a malversação da intenção da norma, comprovada pelo fato de que ela sequer se deu ao trabalho de determinar qualquer percentual ou índice construtivo para a única atividade que foi determinada para o terreno, o que mostra o seu completo desvio de finalidade, e, consequentemente, da competência legislativa.

Bingo! Lei exagerada (e mal feita), quis demais e não levou nada!

A decisão do Tribunal de Justiça, embora bem pouco clara, fundamenta a inconstitucionalidade da lei em dois argumentos:

1. A de que o Município do Rio, ao dizer qual a atividade exclusiva o Estado do Rio de Janeiro, enquanto proprietário, poderia dar ao seu terreno, estaria interferindo no poder de gestão de bens que o Estado tem sobre os bens de sua propriedade; consequentemente, estaria interferindo na separação de poderes. É o que se deduz da leitura do acordão, embora este argumento não esteja ali nem muito claro, nem muito explícito.

2. O outro fundamento do acordão é o de que a lei estaria alterando o Plano Diretor da Cidade e que, para isso, teria que ter tido participação popular! Este segundo argumento visa afastar qualquer hipótese de se considerar a Lei 162/2016 como uma lei de uso do solo e, em assim sendo, válida em sua competência material. Aos que assim possam considerar a Lei 162/2016 como uma lei de uso do solo, esta deveria ter sido precedida de participação popular no seu processo de elaboração, o que não houve, e por isso seria formalmente inconstitucional!

Terrenos específicos e o Plano Diretor da Cidade

A Cidade do Rio está em plena revisão do seu Plano Diretor, por isso cabe a pergunta: como o futuro Plano Diretor tratará estas áreas significativas para a Cidade? Terão elas tratamentos específicos, lote a lote? Como o planejamento tratará terrenos como o da UFRJ, na Praia Vermelha? Com uma proposta de lei específica? E o caso do terreno da União, ocupado pelo Exército, em Realengo, que a população quer um parque? Ou os casos de adensamento de imóveis encravados na Zona Sul e outros bairros, liberados pela recente lei do “Reviver Centro”?

No Leblon, ou fora dele, afinal, continuaremos na negociação legislativa lote a lote, no planejamento urbano da Cidade do Rio?

Uma curiosidade sobre o assunto. Vale ler o artigo de Washington Fajardo, hoje Secretário de Planejamento Urbano do MRJ, reproduzido pelo site UrbeCarioca, em 2016