Três questões distintas com diferentes soluções: imóveis sem uso, imóveis abandonados, e imóveis em ruínas

Publicou-se, ultimamente, várias opiniões e manifestações (*1) sobre imóveis abandonados, vazios  e em ruínas. Estes últimos com ênfase naqueles preservados em centros históricos como Rio, Salvador, Recife, São Luís e outras inúmeras cidades brasileiras.

Algumas sugestões foram dadas, como o IPTU progressivo, o uso do parcelamento e edificação compulsórias (conforme o par. 4º do art. 182 da CF, e art.5º do Estatuto da Cidade), editais de fomento a reformas, e até desapropriação. Eu mesma defendi, em blog anterior, que a solução passava necessariamente pela implantação da Outorga Onerosa dos Direitos de Construir (com índice básico 1 ou menos) no planejamento das cidades, como condição sine qua non de uma solução que realmente funcionasse a longo prazo.

O assunto “deu pano pra manga” e por isso prossigo no tema. E, já adianto que esta é apenas uma parte inicial de abordagem do problema. Vejamos:

As três palavras mais usadas quando se mencionam estes imóveis são vazios, em ruínas e abandonados. As três locuções significam diferentes problemas, seja quando o foco da questão for a preservação do patrimônio, seja quando formos tratar dos problemas urbanísticos, especialmente do acesso à moradia e o uso do estoque imobiliário das cidades.

Adianto que, por mais estranho que possa parecer, quando o foco for a a preservação cultural, o que interessa é tão somente a conservação do imóvel. Claro que, a melhor conservação do imóvel se dá quando ele é utilizado, pois todos sabemos que o uso é a melhor forma da sua manutenção.

Contudo, o que quero dizer é que o órgão do patrimônio só tem competência legal para demandar a conservação do imóvel e não o seu uso. Em outras palavras, se o imóvel estiver não utilizado, se estiver subutilizado ou mesmo abandonado, mas em bom estado de conservação, o órgão de preservação cultural nada mais poderá exigir, senão que o imóvel continue bem cuidado.

Aí vai a nossa primeira conclusão, aos órgãos de preservação cabe a fiscalização da conservação dos imóveis preservados. Como fazê-lo? Começa, necessariamente, pelo cadastro de tudo o que é preservado, a publicidade em seu site com todas as informações do seu estado (inclusive com fotos atualizadas que permitam o controle social), e também com a publicação de suas prioridades nas ações de preservação.

Para isso é preciso basicamente uma boa gestão que inclui, obviamente, um órgão de preservação cultural com servidores estruturados, bem pagos e que sejam, a médio prazo ao menos, os gestores da política cultural. Ou seja, nenhuma política de preservação cultural terá sucesso sem a estruturação de um órgão de preservação patrimonial que seja constante, permanente e com servidores valorizados e sabedores de qual política de médio prazo que vão realizar.

E os imóveis abandonados? O que são?

Casos de abandono há décadas (foto interna do Cine Rio Palace) – Zona Norte do Rio (Crédito: Hugo Costa)

Este é uma questão juridicamente resolvida pelo novo Código Civil/2001 (vigente já há 15 anos), em seu artigo 1275 que estabeleceu que o abandono do imóvel é causa de perda da propriedade em favor do Município onde ele se localiza. Não é necessário que o imóvel esteja em ruínas para que ele seja considerado abandonado, mas que ele esteja vago, sem possuidores e sem conservação do mesmo. O não pagamento do IPTU contribui para constatação legal do abandono. (veja o artigo do CONJUR)

Milhares de imóveis estão abandonados nas cidades, especialmente nos centros históricos. Estes imóveis poderiam contribuir, de forma expressiva, para uma grande política habitacional. Se isto não acontece é por absoluta ineficiência de planejamento e gestão no urbanismo das cidades (*2).

E, por consequência, estes imóveis abandonados certamente acabam por prejudicar a conservação dos centros históricos, sem que as Prefeituras tenham políticas públicas efetivas e contínuas em relação a eles. Um teste. Quem já viu a lista de imóveis abandonados nas cidades que mencionei acima? Rio, Salvador, Recife, São Luis ?

O terceiro caso é dos imóveis subutilizados ou não utilizados

Imóvel na Avenida Rui Barbosa 170 – Flamengo, no Rio

Este caso não trata, necessariamente, nem dos imóveis em ruínas, nem dos abandonados. É mais complexo, já que o imóvel pode ou não estar em ruínas, pode ou não estar abandonado. Trata-se de imóvel que não tem o aproveitamento mínimo de construção e/ou densidade definidos no Plano Diretor da Cidade, como adequados à sua função social.

Neste caso, o imóvel pode estar conservado, ter proprietário presente e com os impostos pagos, mas o instrumento urbanístico poderá ser aplicado se a intensidade de uso do imóvel, ou o seu não uso, não for compatível com o mínimo previsto e desejado, para aquele local, pelas normas de planejamento da Cidade.

Sem dúvida este é um instrumento (*3 ) complexo e severo. Para aplicá-lo é necessário que a cidade tenha um Plano Diretor e leis urbanísticas dele derivadas bem construídas, bem como um forte e bem articulado órgão de planejamento urbano. Isto porque a aplicação deste instrumento implica em sanções urbanísticas de médio prazo, e ininterruptas.

Ou seja, não podem ficar a mercê de um “achar que deve” de cada político e suas equipes “de confiança”, que tomam posse a cada mandato executivo ou legislativo na Cidade.

Cada uma dessas situações do patrimônio imobiliário de uma cidade são juridicamente distintas, embora, em muitos casos, possam estar sobrepostas.

Mas, em todos os casos, as soluções não são pontuais, nem mágicas, e todas dependem necessariamente de um planejamento urbano bem construído, de medidas permanentes de médio prazo e, especialmente de órgãos e servidores públicos que construam e participem permanentemente de sua efetivação.

Sem eles, os servidores, nada poderá ser corretamente implantado e concretizado.

*(1) https://oglobo.globo.com/cultura/todo-dia-21608851 – Fajardo, editorial.
 https://oglobo.globo.com/rio/bairros/imoveis-que-serviram-orgaos-estaduais-estao-abandonados-no-centro-de-niteroi-21402055 – Em Niterói – imóveis públicos

https://oglobo.globo.com/opiniao/imoveis-vazios-do-rio-precisam-ter-utilizacao-21616269       

http://urbecarioca.blogspot.com.br/2017/07/imoveis-vazios-e-iptu-progressivo-no.html

*(2) As autoridades eleitas preferem prestigiar seus cargos de confiança, caídos de para-quedas nos temas urbanos e de preservação, e relegam e desprezam a estruturação dos órgãos permanentes de planejamento urbano, e de preservação cultural.

*(3)  Previsto no art.182 par.4º da CF, que inclui “Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios”, regulamentados no art.5º e 6º do Estatuto da Cidade (ECi)